小编这两天接到一个法律咨询，是关于房屋优先租赁权的，这就跟大家分享一下。
基本案情
黄女士在一个商场租了一个商铺，合同约定租期为两年，年租金为5万元，租赁期限到2017年4月24日止，如租期届满后，商铺继续出租，黄女士在同等条件下有优先承租权，双方需在租期届满前一个月协商续租事宜。可是，一周前，房东前来询问是否继续承租，并且将年租金提高到了七万五，黄女士表示需要考虑一段时间，可是没过两天，黄女士得知房东已经和第三人签订了租赁合同，年租金正是七万五。
于是，黄女士找到房东，表示愿意按照他说的租金标准继续承租，但房东明确表示已经与第三人签订了合同，不再出租给黄女士，经多番交涉无果，黄女士前来咨询该怎么办，自己花了几万块钱的装修才用了两年，难道就这么亏了嘛？
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什么是优先承租权？
优先承租权并不是一项法定权利，法律上只规定了承租人在同等条件下具有“优先购买权”，并没有“优先承租权”。优先承租权更多的是来源于租赁合同双方的合同约定，如”本合同到期后，如甲方继续出租房屋的，乙方在同等条件下具有优先权“等等，即合同有约定则承租人享有优先承租权，无约定则没有。而黄小姐正是由于合同的约定，在同等条件下具有优先承租商铺的权利。
黄女士能否行使优先承租权？
其实黄女士行使优先承租权除了依据合同约定，还需要满足两个条件的：
条件一：原租赁合同到期后出租人继续出租房屋。但有时出租人为了规避原承租人优先承租权，会在原合同到期后，将房屋收回后短期内再另行出租，这种情况下，原承租人是否还享有优先承租权？小编认为，出租人短期内暂不出租房屋，之后又出租房屋的，原承租人应当享有优先承租权：首先，出租人采取这种方法是为了规避履行原租赁合同的行为，是不诚信的违约行为，损害了原承租人的利益。不应支持；其次，出租人对于承租人来说，其属于优势一方，利用其优势地位恶意侵害承租人的利益，在出租人收回出租房屋后短期再出租的情况下，由原承租人继续享有优先承租权更有利于保护承租人的利益；最后，原承租人是在同等条件下行使优先承租权的，并未损害出租人应得的利益。
那么，出租人收回房屋后短期内再出租，这短期的时间如何认定？小编认为应当根据原租赁合同的租赁期限、租金标准以及出租房屋所在地段的供求关系进行综合判断，以不超过一年时间为宜。
条件二：”同等条件“。“同等条件”应当即为同等价格，具体包括以下三方面的内容：第一，在价格上的等同。即承租人应当支付的租金标准不低于第三人的标准。第二，在支付方式上的等同，如第三人为一次性付款，则承租人必须同意一次性付款才可以行使优先承租权方能视为等同；第三，其他交易条件的等同，当出租人与第三人订立合同中有从给付义务时，承租人又不能履行时，若从给付义务能以金钱代替的，视为条件相同，此时承租人可以支付金钱代替履行从给付义务；若从给付义务不能用金钱代替，同时又是合同生效所附条件，亦构成同等条件，承租人必须履行此从给付义务，不能履行的，视为条件不等同。
黄女士如何行使优先承租权？
依据合同约定，合同期限届满后，若黄女士想继续承租商铺，双方需提前一个月协商商铺续租事宜，因此这个时候黄女士需向房东送达其愿意继续承租商铺的通知，这种通知需要留下书面的证据材料，微信、短息、邮寄都可以的，但最好是使用邮政快递（EMS）进行送达，毕竟其他方式日后举证比较难。
当然，根据合同约定，黄女士有优先承租权，出租人要将商铺另行出租给他人，需要在签订合同之前，将与第三人拟签订的合同条件通知黄女士，并限期黄女士行使优先承租权。
如果房东不出租给黄女士，怎么办？
如前所述，黄女士的优先承租权来源于双方的合同约定，若黄女士已经向房东明确表示要行使优先承租权，房东在未通知黄女士便与第三人签订租赁合同将商铺出租给第三人，导致黄女士无法行使优先承租权，黄女士可以追究房东的违约责任，要求赔偿损失。那么问题来了，黄女士有什么损失？小编认为黄女士至少存在以下两项损失：
其一，搬迁费及寻租费用等损失。房东违反合同约定，侵犯了黄女士的优先承租权，直接导致黄女士需要在原租赁合同到期前搬离商铺，并将商铺交回给房东，直接导致了黄女士支出了搬迁费、寻租费等；
其二，商铺装修的剩余价值。黄女士与房东签订的租赁期限虽然为两年，但黄女士基于对合同中约定的优先承租权的信赖，其对于商铺装修的预期使用年限并非只有两年，而应当更长，因此应当明确原合同合同到期后，商铺上的装修对于黄女士仍有价值，当房东违反合同约定，致使黄女士无法行使优先承租权时，房东应当赔偿黄女士商铺装修的剩余价值。
综上，黄女士想要顺利索赔，不仅需要向房东表达行使优先租赁全的意思，日后还需要证明房东将房屋出租给了第三人，这个举证难度比较大。
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