2月15日中国住房和城乡建设部发布工程建设规范公开意见征求通知，其中包括了38项关于城市建设住宅工程和住宅保障的若干意见，其中大家关注比较多的还是关于“住宅项目规范”中2.4.6住宅建筑建筑以套内面积进行计算的通知。
购房者最关心的是按照套内面积计算自己买房是否会省很多钱，今天这篇文章就来分析一下，按照套内面积销售买房的影响。
文件中提及套内面积销售
前面提到的这个住建部的文件是个公开征求意见稿，距离实施还有一段距离，但是目前各种说法和困惑都有，这里特别要做个介绍以避免很多人被误导。
2002年国内首个城市重庆就以本地区作为首个试点开始执行的房价套内面积计价的城市，其实差异并没有多大，跟购房人直接的影响很小。同时在其他地区虽然不按照套内面积计算，但是购房合同、房产证火不动产登记证上都是会表明建筑面积和套内面积的，这个数据一直是公开的。
房产证上一直是分别列清楚两者的
一个恶意的误导：公摊面积是开发商的阴谋？
公摊面积是一种阴谋吗？
当然不是，公摊面积通俗的说指的是构成一个社区正常使用功能的面积中剔除每套房子套内面积的部分。笼统的说建筑面积=套内面积+公摊面积。
例如楼梯间、走廊、电梯间、配电室、换热站、建筑公共墙体都是公摊面积的一部分，之所以有这些是因为这是构成住房所需基本功能的组成部分，没有这些房子就没法住。那么要建设一个完整功能的住宅社区，其成本并不会因为销售面积计算方式改变而改变。
打个比方说，开发项目所有成本是100块钱，假设这个项目利润是8%，这是个很常见的住宅开发利润率，那么这个项目卖108块钱，这是个粗略的算法，因为增值税、营业税、所得税还要结合利润收入来计算。
看明白了吧，这个成本跟面积没有关系，不会因为销售面积的改变而改变。成本还是那个成本，所以对房价几乎没有影响。唯一变化的是计价方式，按照套内面积计算的每平米房价肯定要高于建筑面积。例如一套房子120万元，建筑面积120㎡，套内面积100㎡，原先计价方式计算单价1万元/㎡，现在按照套内面积计算1.2万元/㎡，总价没变，单价变了，仅此而已。
公摊面积与建筑面积的相关计算
那么好了，无论销售面积以建筑面积（包含公摊）或者套内面积计算，对上述成本没有任何影响，该花多少钱还是多少钱。你总不能说按套内面积销售，所以只需要按照套内面积建设吧？
有的文章还说买的房子住的是套内面积，开发商把公摊计入是一种暴利，为什么要为自己没使用和拥有的面积付钱？很多媒体号借这个取消公摊面积的事情炒作，这不是抬杠么？
你家没有楼梯间、电梯间你怎么进屋呢？吊根绳子爬窗户吗？
小区没有换热站怎么供暖？没有变电室家家户户用电怎么办呢？
有的说未来按照套内面积销售了，开发商会把公摊面积的成本想方设法计入套内面积，仿佛是再次搞小动作。这本来就是正常的成本，本来就该计入房价的，它怎么会成了一种黑心的操作和阴谋呢？
房价是否在合理区间，是另外一码事，牵涉到因素更加复杂，但是跟按照什么面积销售并没有关系。我们前面说到的重庆，按照套内面积销售住宅，其售价也不过是分摊到了套内面积上而已。我们通过一张图片来直观的看按照套内面积销售对房价的变化如何。
我们来看看开发一个项目的成本（以相对简单的住宅为例）
地价（这部分在成本里占比越来越高）
建筑安装（包括建设所需的所有土建、配件安装、水暖、门窗事无巨细）
配套（物业用房、社区其他所有必要功能的建筑和设备，包括变电站机房）
景观
设计费（建筑设计、景观设计、规划设计）
财务费用（房地产开发投入资金的融资成本）
行政费用（人工、福利、办公等）
税费（税和费其实是两部分，这块占比非常大）
营销费用
项庄舞剑的故事我们都学过
按套内面积计价有助于计算房产税
当然按照套内面积计算销售也有便利性，跟房价无关。公摊面积是不能随便定的，也不是开发商自己想搞多少就搞多少的，公摊面积在规划、建设报批阶段就和整个小区设计、建设方案一起报批，如同我们房产证上的数据一样是需要核准和审批的。
公摊面积来自社区设计的建筑和各种设施的功能，不但不能随意增减，而且这些必要的设计和设施配套必须符合规范且留底备存，所以大家不需要为按照那种面积计算而顾虑。
那么按照套内面积销售和计价的另一个潜在便利性有可能是对房产税征收计算税基更有用。按照套内面积计算的房屋，其使用面积和房价对应，对房屋价值的评估更加清晰，较少争议。
