图片来源：视觉中国
——70个大中城市楼市走势巡回点评之三（上）
文：刘 璐
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市场上对厦门楼市的看法似乎有着诸多的误解。
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0，前言
继前两期“70个大中城市楼市巡回点评”收到热烈反响之后，笔者继续努力，争取对国内每一座大中城市的楼市走向给出自己独特的分析和看法。
这一期选择厦门作为研究对象，是因为笔者觉得市场上对这座热点城市楼市的看法似乎有着诸多的误解。特别是最近一段时间，关于厦门房价“暴跌”甚至“崩盘”等字眼的信息多了起来。
下面为一些近期的新闻标题截图，让我们先来感受一下“画风”：
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最近厦门楼市“不正常”的关注度让对厦门楼市有一些研究的笔者有一些诧异。因为不论是厦门的新房还是二手房的市场，目前并非涉及楼市重大走势变化的关键节点。为了消除市场上对于厦门楼市的误解，减少误判，笔者觉得有必要在此时发布一篇对厦门楼市的深度研究出来（实际上是两篇，分“上、下”两集），以利于读者客观理性地认识市场。
特别说明：本文写作中所用数据主要来自于国家统计局发布的“70个大中城市房价指数”。笔者采用特殊的算法进行了整理和加工。
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1，“榜眼”厦门
在2017年初的时候，笔者曾写过一篇文章《“一二三四线”城市out了！中国城市间楼市梯队的新划分》（请参见文末的“延伸阅读”）来详细探讨了近年来中国城市间楼市分化的特点和趋势。如果从2013-2016年的这四年来看，厦门的新房价格指数累计涨幅为79.45%，排在70个大中城市的第二位。在这一时期，全国新房价格上涨最快的是深圳。而厦门新房市场的风头显然盖过了北京、上海、广州这样的“老牌劲旅”。如果只看2016年这一年的涨幅，合肥、厦门、南京这“新三剑客”已然位列三甲，厦门同样处于新房涨幅“榜眼”的地位（2016年的全年涨幅为41.54%，比合肥略低）。如果我们把时间跨度放大到2013年1月至今（最新的房价指数只发布到2018年6月），那么厦门的新房指数累计涨幅为84.86%，依然仅次于深圳，牢牢占据着第二。而这一时间段内与厦门同省的省会城市福州的新房指数累计涨幅为37.64%，仅为厦门同期涨幅的44.36%，连一半都不到。
显然，如果仅以新房价格指数的累计涨幅来划分中国大陆的城市，深圳和厦门才是一线城市，而北上广只能算作二线。
请注意，单独看这个房价整体指数的涨幅其作用有一定局限，但是用来横向做比较就非常有意思了。比如，2013年以来累计房价整体涨幅超过30%的城市，其个体楼盘涨价的“体感”已经非常明显了（可能上涨已达一倍甚至两倍以上）。如杭州、西安等，均在35%级别，他们也均为楼市上涨的热点城市。而厦门约85%的累计涨幅，落实到具体楼盘其涨幅可能会非常惊人（数倍……）。要知道，在2016年低调拿下“世界冠军”的合肥，其累计涨幅为58.72%，仍然大大低于厦门。所以不要说这个房价指数没有用，关键是看你怎么用。笔者就非常喜欢用统计局的这个房价指数，结合自己独创的分析模型用来做城市间的横向比较和判断城市房价走势屡试不爽（需新房指数和二手房指数搭配使用）。
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2，本轮厦门楼市调控的背景回顾
事实上，和国内很多城市不一样，厦门新房市场的“坚挺”程度可能会超出你的想象。自2013年1月起连涨20个月之后，厦门的新房指数仅在2014年的10月至2015年2月的这5个月中出现了一些微弱的下跌（同期包括省会福州在内的国内众多城市都出现了较长时间的较大幅度下跌）。
之后，从2015年的3月开始，直到2016年10月，厦门的新房指数又展开了一轮“波澜壮阔”的行情，再次连涨20个月，累计涨幅达51.60%。
再之后，随着全国性楼市调控的开始，厦门的新房指数终于在2016年11月迎来了下跌，之后跌一会儿又涨一会儿，一直到现在，甚至较调控开始前都还又涨了一些。这一阶段总体来说可以用“高位盘整”来概括，甚至还有一定程度的“震荡上升”。
本轮楼市周期厦门新房价格走势三阶段示意图（2012年12月=100）(数据来源：国家统计局）
其中，厦门新房指数以2016年的3至9月这7个月涨幅最为剧烈，最高曾创出5.4%的月环比涨幅。如果按照最顶峰5.4%的月度房价涨幅来看，按照“复利”计算的年化房价涨幅可以高达87.97%，的确非常惊人。
按照5.4%的月度环比涨幅模拟的年化房价走势图（数据来源：笔者通过计算机模拟）
在这样的大背景之下，在2016年国庆期间的新一轮楼市调控之中，厦门被列为了热点城市。
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3，厦门二手房的表现远不如新房“坚挺”
从2014年6月到2015年3月，厦门的二手房指数就出现了10个月的下跌周期（其中3个月是环比走平），累计下跌3.35%。虽然幅度也不算大，但却明显弱于同期新房市场的表现。
从2015年的4月起，厦门二手房市场开始了长达24个月的上涨周期（其中仅2016年的10至12月出现了两次环比持平和一次微跌），直到2017年3月，累计涨幅达50.02%。
2017年3月楼市调控升级之后厦门的二手房房价格指数走势图（2016年9月=100）
有趣的是，相比于新房，厦门二手房价格的指数则要“温和”得多。根据笔者的统计和梳理，按照和前面新房指数同样的三段时间区间来统计，2013-2016年的四年间，厦门的二手房指数累计上涨了50.75%。如果仅看2016年，那么厦门的二手房指数累计上涨31.55%。如果我们把时间跨度放大到2013年1月至今（最新的房价指数只发布到2018年6月），那么厦门的二手房房指数累计涨幅为51.57%。
显然，厦门二手房指数的这个累计涨幅，不仅比同城新房指数的累计涨幅低了许多，也低于其他楼市“热点”城市，比如合肥等。
然而，在其中最“疯狂”的月份，厦门二手房指数的环比涨幅高达6.3%。不妨来感受一下电脑模拟的年化涨幅：
按照6.3%的月度环比涨幅模拟的年化房价走势图（数据来源：笔者通过计算机模拟）
厦门二手房指数的“巅峰期”出现在2017年3月，当时的累计涨幅（从2013年1月开始计算）为61.62%。
之后，从2017年4月开始至今（最新的房价指数只发布到2018年6月），厦门的二手房指数连跌了15个月！相对于2017年3月的高点而言的累计跌幅为6.21%。对比之前笔者发布的《11个月二手房均价下跌6.6%！——本轮北京楼市周期的回顾、分析和预测》一文可知，其实这一轮厦门二手房下跌的程度还不如北京。笔者纳闷儿的是，为什么北京没有喊“崩盘”，但是厦门的下跌引发的关注却这么高呢？目前业内对厦门楼市的过度关注可能更多的是源于一些个别案例或者偶然事件（如个别楼盘的较大幅度下跌）。
本轮楼市周期厦门二手房格走势图（2012年12月=100）(数据来源：国家统计局）
对比厦门的新房和二手房的整体走势，更容易发现一些奇特之处。对比作为同省省会的福州，其从2013年1月起至今的新房指数的整体涨幅为37.64%，而同时期二手房指数整体涨幅为31.03%，可见差别并不算大。但同时期厦门的新房和二手房指数整体累计涨幅的对比则为84.86%比51.57%。显而易见，厦门的新房涨幅比二手房涨幅高出了64.55%，这就有点“不正常”了。这进一步印证了笔者之前对厦门新房供应太少是主要原因的判断，毕竟二手房作为一个存量市场，其（潜在）供应量是远远大于新房的。
数据来源：诸葛找房
中介平台数据显示的二手房跌幅经计算为6.02%，和统计局的房价指数计算值非常接近。
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4，调控政策效果立竿见影
在严格执行2016年10月5日限购的基础上，2017年3月24日厦门限购第一次升级：单身限购1套，新购住房满两年才能交易，通过赠予方式转让住房后，再次购买住房需满3年。
仅4天之后，3月28日厦门调控再次升级：社保变由两年变为三年，银行认房又认贷，公积金贷款由满半年变为满一年。
从上面的分析可以看出，相较于新房的“坚挺”，厦门的二手房市场受到楼市调控政策的影响非常明显。在第一轮全国性的楼市调控政策之后，厦门的二手房环比涨幅从2016年10月起就已经开始放缓和持平。虽然在2017年的春节期间（2、3月）有较大反弹，但随着2017年3月全国出来新一轮的密集调控（如“3.17”北京楼市调控新政），厦门的二手房涨势可谓来了一个“急刹车”，不仅立马转跌，而且跌幅明显。请注意，厦门的案例和北京非常相似。北京的二手房价格指数也是在去年的“3.17”楼市调控新政之后应声而落。
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5，小结
对于市场上关于厦门当前楼市的误解，我们可以这样来看待：
1）显然，这15个月6.21%的整体跌幅并算不上“崩盘”（略弱于北京同期二手房的整体跌幅）。
2）2018年1月以来，厦门二手房指数的跌幅体现出稳步收窄的趋势，即跌得越来越慢。当前虽然还不能判断是否能够在连跌15个月之后进行阶段性的筑底，但至少没有进一步加速下跌。
3）实际上，由于“限售”的存在，厦门二手房市场更可能的走势是连续“阴跌”。的确，每个月环比百分之零点几的跌幅并不算多么明显，距离“断崖式”下跌的感受也还相差十万八千里。
4）前面部分已经分析了，厦门的新房从整体上看压根儿没有跌。
5）土地市场的变化本来就比楼市更为敏感。个别地块拿地楼面价“腰斩”不能等同于房价也会出现同等跌幅。
根据本文的梳理和分析，相信各位读者朋友对厦门楼市会有更直观和清晰的判断。当前厦门二手房市场6.21%的整体跌幅，不能算小（个体楼盘有可能在20%左右），但也绝对算不上是“崩盘”。而面对前期积累的巨大涨幅（特别是新房市场），如何实现平稳的“软着陆”，这才是厦门楼市面临的真正挑战。
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限于篇幅，笔者把本次对厦门楼市的分析拆分成为“上、下”两篇文章。今天发布的上集只是在描述客观事实。明天将会继续发布下集，内容是深度剖析厦门房价及其累计涨幅为什么会如此之高的一些本质原因，欢迎各位读者朋友继续关注！
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郑重提醒：
本文纯属学术探讨，描述和分析客观的市场情况，不构成任何投资建议。
本文仅代表作者个人观点，与所供职的单位无关。
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作者介绍：
西南财经大学经济学院 副教授、博士生导师
留美经济学博士
长篇都市财经爱情小说《楼市与爱情》作者
知名财经评论人
@学者刘璐
