文：刘璐
西南财经大学经济学院 副教授、博士生导师
留美经济学博士
长篇都市财经爱情小说《楼市与爱情》作者
知名财经评论人
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十陵之后再供地。
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待会儿马上要进行龙泉驿区一宗地的拍卖了。这阵子每天几十件事情堆起，从早忙到晚，搬砖不易啊！~简单测评了一下，这次没有写得很深入。
历史上，笔者对于评估龙泉的地价是很有信心的，这说明龙泉的土地市场发展得较为成熟。在评估本次拍卖地块之前，我们不妨先来看看另外三个案例。
第一个案例：LQ09(252/211):2015-09，龙泉驿区龙泉街办北泉路以北、龙泉二中以东。面积43亩，4到5的容积率，起拍价400万/亩，合楼面地价1200元/平方米。该地块于2015年12月8日首次走上拍卖台，但流拍。笔者于2015年12月7日，发布了一篇文章《龙泉学区房来了！——2015年12月8日成都拍卖土地评估》，当时笔者对这块地的评估价是556.38万元/亩到574.96万元/亩，折算的楼面地价：1669.1元/平方米到1724.88元/平方米。溢价率评估在40%左右的样子。2016年5月11日，该地块再次走上拍卖台，最后自然人以2.54亿元，溢价47.5%拿下该地块，楼面价1769.87元/平米。考虑到2016年前5个月成都楼市和土地市场的持续回暖，这块地的实际成交价和笔者最初的评估价是非常接近的。
第二个案例：LQ08(252/211):2015-08，龙泉驿区大面街道金枫路以东、西干道以南。净用地面积142.6亩，容积率2.5到3，二类住宅用地（最高商业占比10%），起拍价350万元/亩，楼面地价1750元/平方米。该宗地12月25日走上拍卖台。笔者在12月23日发布了一篇文章《2015年最后一拍！龙泉优质地块又来了！——2015年12月25日成都拍卖土地评估》。当时笔者对该地块的评估，是该地块在行情好的时候，可以达到较高的溢价。高位评估价：562.19万元/亩，楼面地价：2811元/平方米。该地块最后零溢价成交，当然拿得非常划算。站在政府的角度来看，这块地的起拍价就定得较为保守。但考虑到当时的土地市场仍然较冷，所以这个成交结果也在情理之中。
第三个案例：LQ12(252/211):2016-05，龙泉驿区大面街道公园大道以西。地块面积79963.67平米合119.9455亩(含幼园用地3.7496亩)，1≦容积率≦2，兼容商业建筑面积比例≦10%，起拍价350万元/亩，楼面地价2625元/平方米。。这宗2016年8月19日拍卖成交的地块，大家都很熟悉，笔者就不多说了。笔者在8月15日发布的《龙泉大面的高尔夫豪宅用地来了？——8月19日成都龙泉土拍评估》，当时笔者给的评估价是，该地块的高位评估价（市场均值评估价）：887.03万元/亩，楼面地价：6652.7元/平方米。此时溢价率为153.44%。最后的实际成交价875万元/亩，合楼面价6562.5元/平米，与笔者评估价的误差仅约1%。这宗地的成交，说明随着成都市场的逐渐火热，具备好位置好环境的改善型属性的产品正在逐渐实现价值回归，成交价和土地价值变得越来越接近。实际上，当时在城南，一些地块的成交价已经超过了其价值，有过热的苗头。同时，这宗地的拍卖也显示出起拍价定得较为保守。笔者对该宗地的评估堪称经典，当时引起了业内的热烈关注。
然而，到了今年的十陵地块的土拍，继城南之后，城东的土地市场也开始体现出了过热苗头。
对于本次土拍，也许各位读者又会觉得笔者的评估价给低了。
本文纯粹是客观的技术分析，不带任何感情色彩。让市场的参与方正确认识地块的客观市场价值，减少误判，从而提升社会经济运行效率，这就是一个学者的使命感和社会责任。
就算过热，人们也总需要知道过热了多少吧？而本文的评估价依然可以为衡量市场的过热程度提供一把标尺。
那么，本次走上拍卖台的待出让的地块都有些什么看点呢？
9月27日拍卖宗地：
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3，LQ14(252/211):2016-08，龙泉驿区龙泉驿区大面街道车城西四路以东，经开区南二路以北。容积率2-2.5，144.1338亩。
起拍价：楼面地价：6500元/平方米。
该地块的市场均值评估价（基础模式）：1013.85万元/亩，楼面地价：6083.04元/平方米。此时溢价率为-6.41%。
笔者也给一个平均溢价率评估价（火热模式）: 1520.77万元/亩，楼面地价：9124.56元/平方米。此时溢价率为40.38%。
笔者希望开发商能理性拿地，不要冲动，能给自己的项目开发预留出充足的利润空间以应对市场变化。地肯定是不错的地，但如果溢价率太高了还是需要谨慎。
点评：
绕城高速（四环路）外的成龙大道区域发展成熟，总部经济港建设已经初具规模，没有地铁稍显遗憾。该地块面积大，形状方正，容积率显著地低于周边既有楼盘。
成龙大道，图片来自于网络
龙泉总部经济港，图片来自于网络
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备注：
1，“市场均值评估价”指地块在成都土地市场上的基本市场估值。“火热模式”评估价指存在拍卖“合理”争抢时的市场估值。
2，上述“火热模式”评估价都已经考虑了正常的拍卖竞争因素，但实际成交结果有时也是非理性的。
3，由于住房租赁对于地价的影响非常复杂，本次测评暂时忽略了租赁住房的影响。各位看官可以在本测评的基础上，按照租赁比例对土地评估价进行下调。
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请注意！笔者的土地价值评估是基于对成都土地市场大数据研究的评估结果，在本文开头部分有介绍。本评估结果仅供参考，不构成任何投资建议！
最后再强调一点：笔者做出以上的土地价值评估完全依靠本市土地市场的公开历史成交信息和笔者自己独创的土地评估的“LRT”系统。所有土地相关信息的获取均来自于成都市国土局的官方网站。
至于本次土拍的结果如何，让笔者们拭目以待吧！
- 完-
2017年9月27日早8点
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