中国楼市加压房产市场遇冷, 房企为什么还要疯狂拿地?

调控加压、市场遇冷似乎并没有阻挡开发商们拿地的热情。相关数据显示,5月份,房地产企业业绩明显降低,有的降幅甚至超过了20%;而今年前五月,全国卖地数量排名前50的城市总计土地出让金额已经超过1万亿,同比增幅超过30%。土地市场的火热与冷清的市场销售形成了鲜明的对比,房地产上下游产业链背道而驰的现象愈发明显。

土地市场依旧火爆

近日,嘉兴一次性出让8宗土地,总出让面积近50万平方米,土地总起始价36亿元。值得一提的是,此次出让的8幅地块吸引了近430家房企的关注,以至于因参与土拍人数过多,交易中心场所有限,拍卖行不得不临时移至能够容纳千人的大剧院。尽管有“限价、摇号”等办法约束,但该88幅地块的拍卖仍旧经过近9小时争夺才尘埃落定。最终,共计拍得近74亿元,溢价率超过100%。

相关数据表明,虽然在目前的调控高压之下,土地市场中地王频现的情况不复存在,且大多数城市的土拍溢价率比去年有所减少。但是整体而言,2017年前五月,全国卖地数量排名前50的城市总计土地出让金额仍超过1万亿,同比增幅超过30%。具体来看,有超过30个城市土地出让总额超过百亿元,北京、广州、南京等10多个城市土地出让金额达到了300亿元;与此同时,三、四线城市土地出让总额也有明显提升,比方说温州、佛山、嘉兴等城市都超过了230亿元。

对此,房产吐槽哥认为,在这些热点城市火热的销售从去年延续至今仍保持惯性,房企手中的库存普遍不多,补充土地储备成为大部分开发商的首要任务。我们可以看到,当前市场普遍情况是“量跌价涨”,在看涨预期不变的情况之下,房地产新开工面积保持在11%以上,单月新开工面积也维持在平均水平之上,这说明开发商对于后续市场依然乐观。

就目前而言,房企对热门城市争抢仍旧激烈,即便地方政府设置了许多限制措施,部分住宅用地凭借优势条件的吸引力让房企争夺从而打破价格上限。总的来说,拍卖机制、新供土地缺少、旧城改造循环,这三个要素彼此叠加,让土地价格的价格越来越高。

市场销售普遍遇冷

有意思的是,与土地市场火热形成鲜明对比的是市场销售的遇冷。据有关数据显示,前50强房企销售额大多有不同程度的下降。其中,前30的房企环比下降的占比高达75%;前50的房企环比下降的比例超过了一半。

详细来看,上个月,万科销售350多亿元,环比下跌幅度超过10%,保利地产销售210多亿元,环比下跌近10%,绿地销售181亿元,环比下跌8%。荣盛发展、雅居乐、首开、泰禾、复地、路劲、星河湾依次分别下跌20%、31%、21%、50%、23%、75%和41%。

对此,房产吐槽哥认为,随着楼市政策的加压,调控作用日益明显,上个月各房企销售的大幅度下降,一方面由于本轮调控新政的持续趋紧,使得购房者的观望情绪加剧;另一方面,在“金三银四”的销售业绩大冲刺过后,部分房企后继乏力,尤其是热门一、二线城市供应稀缺的情况下,部分业绩压力不大的房企自然会暂缓出售。

根据最新发布的2017年前5月销售TOP100排行榜单,仅仅过去了5个月就有33家房企销售业绩已经完成了200亿元,比去年同期增加10多家,增幅近60%。例如,碧桂园、万科等5家房企销售业绩已经突破了千亿级大关,而去年这个时候仅有2家完成这一目标。