近日，美国商业地产机构CBRE世邦魏理仕发布的报告显示，2019年全球住宅价格最高的十大城市中中国占四席，中国香港仍是全球房价最贵城市，住宅套均价格为125.44万美元（约合人民币892.6万元）
位列第二和第三的城市分别是德国慕尼黑和新加坡，中国上海、深圳和北京分列第四、第五和第六位，住宅套均价格分别为90.58万美元、78.39万美元和76.35万美元。
香港与新加坡住房套均价分列全球第一、第三。但新加坡的房屋自有率、居住条件远超过香港。
新加坡的住房自有率超过90%，是全球住房自有率最高的国家。发达国家的住房自有率一般在60%左右。新加坡房价虽高，但超过90%的国民都拥有自己的房子。
新加坡如何做到“居者有其屋”？
中国香港和新加坡的土地性质都是国有土地，政府是唯一（主要）的土地供给方。国有土地最大的优势就是，政府可以廉价地使用土地大规模地建设保障性住房。
新加坡超过80%的土地都掌握在政府手上，政府具有强制征地权。新加坡就很好地利用了这一优势，发展福利房模式，即组屋制度，超过80%的家庭居住在政府提供的组屋里。只有 20%的家庭住房交给市场，通过购买或租赁私人住宅来实现。
新加坡有一个部门叫建屋发展局，这个部门成立于1960年，目的是解决住房问题。当时新加坡只有10%左右的居民拥有住宅，建屋发展局累积建成超过100万套组屋，覆盖人口从最初的9%上升到如今的超过80%。
组屋包括廉租房和廉价房，新加坡政府利用国有土地建设。
廉租房偏少，占组屋的比例为5.6%，主要向低收入者提供。廉租房面向家庭月收入低于1500新元。一房的月租金从26-205新元，2房月租金从44-275新元。租金普遍低于家庭收入的10%。深圳普通家庭租房，房租占到家庭收入的30%以上。
廉价房数量大、有产权，产权期限为99年，大约94%的组屋家庭拥有廉价房的产权，77%的家庭住在廉价房中，覆盖面积不仅是低收入者，还包括中产家庭。
以2017年的价格来看，两房的廉价房新房，面积46平，总价格在11万新元，相当于50万人民币，单价大概2400新元，相当于1.2万人民币。两房廉价房新房对应的月收入是3500新元，普通家庭3-4年便可以买得起新组屋。
廉价房可交易，二手购买条件宽松，由于新廉价房充足且低价，二手廉价房价格难上涨，通常不超过新廉价房的2倍。
政府严格管理组屋，严厉打击寻租腐败与投机行为。而大规模的组屋供给是“居者有其屋”的关键。
新加坡组屋的资金如何解决？
建屋发展局主有三种方式融资：一是政府贷款，二是银行贷款，三是发行债券。其中，债券占比达到一半以上。由于土地国有，房屋成本不高，限价销售，收益稳定，可按计划偿还贷款。
新加坡另外20%家庭的住房交给市场。新加坡也有商品房，主要是高档住宅和豪宅，2019年套均价在91.56万美元。
所谓市场的归市场，凯撒的归凯撒，新加坡保障房和商品房相得益彰。新加坡政府为中产及低收入者提供住房，富豪阶层追涨为数不多的商品房。
同是土地国有制度，香港的房地产被认为是失败的。
香港是全球购房压力最大的城市，房价全球最高，居住条件不好，人均住房只有16平米。
很多人将香港房地产的问题归咎于自由市场，即大资本家、大富豪垄断房源，投机者爆炒房地产。
但其实，香港房地产并不是完全市场化的，香港土地被政府垄断，政府是几乎是唯一的土地供给方。
九七之前，香港的土地归属英国王室所有。九七之后，归属香港政府所有。香港政府采用批租制度，通过拍卖、招标等方式出让土地使用权，新批土地期限为50年。
香港的房价是被香港政府稀缺的土地供给推高的。
香港的房价上涨始于1985年。为什么是1985年？
1984年底，为了防止英国在回归前将香港土地出售套现，中英约定香港政府“所批出的新的土地，每年限于50公顷（不包括公屋用地）”。
50公顷相当于一个大型楼盘的面积。市场严重供不应求，资金蜂拥而入，房价一路飙涨，直到1997亚洲金融风暴前达到巅峰。
香港政府土地垄断导致土地供给不足，土地开发率低，房价居高不下。同时，香港政府采用批租制度，土地只能卖给开发商，个人无法供应土地，导致土地供给单一，土地被大地产垄断，从而导致土地和房源集中，推高了房价。
香港政府为何不像新加坡利用国有土地大规模建设保障房？
香港政府从70年代开始建设公屋，同时资助单位建房。2016年，29%人口居住在公屋，16%居住在政府资助单位建房中，合计保障房占比45%。香港保障房大概覆盖了49%的家庭，公屋轮候时间平均为5.3 年。
香港的保障房水平不如新加坡，但与内地城市比，香港的保障房覆盖面、轮换时间远超北上广深，香港政府解决了49%的家庭住房，内地没有一个城市接近这一水平。深圳大量的人居住在城中村，居住条件比香港公屋的条件更差。
与新加坡直接建设组屋不同，香港政府试图从房地产发展中获取税收，然后建设大规模的住房。在土地私有的国家，固然没有问题。但是，香港是土地国有制度，这种模式就容易出现两大问题：
一是房价被推高后，土地成了有产者与无产者斗争的焦点，香港政府被夹在中间。
大财团、开发商及有产者为了捍卫利益而百般阻挠，裹挟环保主义阻止郊野公园开发和填海造陆。董建华主导的“八万五”建屋目标计划以及林郑月娥的大屿山开发计划都受阻搁浅。
这导致香港的土地使用率极低，只有25%。香港另外75%的土地属郊野及海岛，合计约占香港总面积超过38%的土地，被冠以环保之名明确禁止开发。
香港居住用地占整个城市面积的比值只有8%，远低于纽约、伦敦、东京的50%以上，甚至比深圳的11%还低。
二是香港政府被房地产绑架，倾向于房价上涨。
房价大幅上涨后，房地产成为了香港的支柱产业。2006年以来，香港房地产相关行业占GDP的比重保持在20%以上。同时，房地产是香港金融的基石，楼市价格越高，金融资产越大。
土地财政是香港政府的重要来源。香港2017年与土地、房产有关的财政收入是2447亿元，占当年港府全部收入5731亿元的43%左右，其中土地出让收入 1280亿。
从2002年到2010年，香港年均出让住宅用地仅5公顷，比回归之前的50公顷还低。香港为什么不大规模地供应土地？
香港政府主动大幅减少土地出让，目的是提振房地产，解决政府赤字，帮助香港经济走出1997年亚洲金融危机的阴霾。所以，香港政府垄断土地，靠土地财政吃饭，本身有借助批租权来促进房价上涨的倾向。
从1986年到2017年，香港港岛、九龙、新界的私人房屋均价分别上涨 20倍、20 倍和14 倍，年均增长 10%、10%和 9%。
所以，香港房地产的根本问题在土地国有市场化。受历史因素影响，香港政府推动国有土地市场化，土地财政与房地产捆绑，土地供应单一、稀缺长期扭曲楼市价格。
新加坡与香港的案例告诉我们，土地国有制度最有利于政府为民众提供保障性住房，但国有土地市场化容易催生畸形的房地产市场。
文 | 智本社
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