文：刘璐
西南财经大学经济学院 副教授、博士生导师
留美经济学博士
长篇都市财经爱情小说《楼市与爱情》作者
知名财经评论人
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郫都区上位。
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相信各位的朋友圈前些天被“郫都区地价上万”刷了屏。感叹的人有，兴奋的人也有。
前阵由于笔者在土拍前发布的测评经常都比较“准”，有业内朋友调侃说笔者提前发布的测评会不会“干扰”市场成交，甚至有人担心会不会影响熔断价的设置。笔者觉得自己实在是没有这个本事。于是，前些天笔者专门挑在土拍刚开始的时候发布测评价格，这下各位读者可以判断笔者的测评到底是科学还是巫术了哇？
下面，笔者就对应着本次土拍的测评价和成交价来复盘一下前些天的土拍。
8月22日拍卖宗地：
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1，PD2017-04，郫都区犀浦镇五粮村1社。
起拍价：楼面地价：6200元/平方米。
该地块的市场均值评估价（普通模式）：1327.2万元/亩，楼面地价：8295.0元/平方米。此时溢价率为33.79%。
笔者也给一个平均溢价率评估价（火热模式）: 1725.36万元/亩，楼面地价：10783.50元/平方米。此时溢价率为73.93%。
实际成交价：10200元/平米，溢价率为64.52%。
点评：
1号宗地是最引起业内惊呼的一块地，“郫都地价上万”由头十足。但笔者却觉得这个成交价再正常不过了，甚至可以说还有点划算。
该宗地的行政区划虽然属于郫都区，但实际上处在金牛区成熟配套的包裹之中，距离三环路仅约2公里。
这块地的感觉非常像6月28日拍卖的龙泉驿区十陵地块，其起拍楼面价达6500元/平米，熔断后成交楼面价1.14万元/平米。但是客观地说，不论从城市配套、产业发展、板块认知等方面来说，1号宗地的综合条件其实是优于十陵地块的。当然，十陵地块的靠近巨大的青龙湖湿地公园，生态环境要好一些。
这样一对比，可见本次拍卖的1号地块的价格还算合适。
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2，PD2017-05(252/211)，郫都区犀浦镇龙吟村6社。
起拍价：楼面地价：5200元/平方米。
该地块的市场均值评估价（普通模式）：1455.6万元/亩，楼面地价：7528.9元/平方米。此时溢价率为44.79%。
笔者也给一个平均溢价率评估价（火热模式）: 1892.28万元/亩，楼面地价：9787.57元/平方米。此时溢价率为88.22%。
实际成交价：10100元/平米，溢价率94.23%。
点评：
多位业内朋友在土拍后问笔者，2号地块更靠近犀浦核心区，为什么价格没有1号地块高？这个问题很好类比：为什么新都的大丰区域的地价比新都市区更高呢？显然这是因为更靠近三环路的原因。越靠近城市核心区，地价倾向于越高，这个规律在成都普遍成立，除了城南。
地块2附近楼盘比较多，空地也多。严格地说，这块地才是真正意义上的“郫都地价上万”。这个成交价有一点偏高。由于该地块的面积仅约22亩，所以总价相对低一下，这加剧了拍卖时的争抢。面积越小成交价越高，这也是土地市场的一个普遍规律。
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3，PD2017-02，郫都区郫筒镇街道一里村一社、城关村三社。
起拍价：楼面地价：3800元/平方米。
该地块的市场均值评估价（普通模式）：774.7万元/亩，楼面地价：4648.3元/平方米。此时溢价率为22.32%。
笔者也给一个平均溢价率评估价（火热模式）: 1084.58万元/亩，楼面地价：6507.62元/平方米。此时溢价率为71.25%。
实际成交价：7100元/平方米，溢价率为86.84%。
点评：
地块3是最让人感慨的一宗地。该地块位于郫都区的核心区域，位于规划中的五环路外1.5公里左右。地块3周边商业配套成熟，还有河流、公园等景观资源，微观条件突出。
然后就是这样的条件，2015年4月该宗地曾以360万元/亩（合楼面地价2160元/平米）的起拍价上市，惨遭流拍。笔者记得在2015年7月1日曾写过一篇文章，叫做《成都楼市上半年总结：止跌回暖，开启新一轮周期》，而这一轮大周期就是从2015年5月开始的。2年多一点过去了，该宗地的地价不仅上涨了228.70%，还多了很多附加条件。这再一次见证了“时间”的价值。
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总的来看，这次土拍对于郫都区来说具有重要的标志意义。就在2016年的7月，郫都区都还有以225万元/亩（楼面价1350元/平米）单价成交的地块。当时郫都区地块的成交价屡屡低于笔者的评估价，这并不是笔者算得准不准的问题，而是从整体来看，市场还是低估了郫都区土地应有的价值。“8.22”三块地的成交价均与笔者的评估价非常接近，这意味着郫都区的土地价值终于实现了价值回归。这和去年下半年的龙泉驿区非常类似。
当又一块洼地被填平了，下一个洼地又会在哪里呢？
笔者这套算法不是算一宗地价这么简单，而是可以发现和挖掘一个区域的价值。同理，被发现为过热的区域，日后回调的概率也是很大的。“价值回归”这四个字，就像是一只看不见的神手，总会兑现，或早或晚。人们或者市场可能偶尔会不理性，但不能总是不理性。这背后所蕴藏的“大数定理”，是一个神奇的东西。
最后，回到本文的标题：笔者这套算法到底是科学还是巫术呢？
- 完-
2017年8月25日
