文：刘璐
西南财经大学经济学院 副教授、博士生导师
留美经济学博士
长篇都市财经爱情小说《楼市与爱情》作者
知名财经评论人
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这一段时间，成都土拍市场的土地供应由二圈层担当了主力。6月20日，将有一宗一圈层的商住用地走上拍卖台，想必关注的业内人士还是很多的。不论土地市场如何变化，正确认识目标地块的市场价值始终是非常关键的。希望本文能对各位业内朋友有所帮助。
笔者曾和非常专业的开发商业内人士交流过对参加土拍拿地的看法。其观点是“不关心最后拍多少，而只关心这地值多少钱。高了就不拿，低了就拿。就这么简单。”可见，提供一个科学的、客观的地价 “参照系”，是业内在参加土拍时最迫切的需求，而这也正是笔者这个土地价值研究的关键意义。更不用说，本研究本身就可以帮助业内判断土地市场里的套利机会。
笔者需要再强调一点：
笔者的评估结果是基于整个成都土地市场的历史成交数据所做出的客观的计算和评估，不代表笔者本人的任何主观判断。再次强调一点，这个研究的最大意义，在于用大数定理，从成都土地市场的整体角度来计算某宗地的均值。任何市场都需要一个均衡价格作为参考。实际成交价低于均衡价，就说明从成都土地市场整体来看，拿这地划算，否则就不划算。
各位读者去买任何东西，都会想自己到底是买贵了还是买便宜了，这就需要一个参照价格。就好像我们去买菜，那今天的菜价多少合适呢？显然，如果有一个科学的参考价格，那买便宜了就是赚了，买贵了自己也应该知道贵多少。本研究的意义就在于提供这个参考价格。
价格围绕价值上下波动，这是市场经济的核心规律之一。笔者这个研究的意义，就在于用先进的技术手段来捕捉这个“价值”，从而在价格上下波动的时候帮助判断成交价处于一个什么样的位置。如果成交价格大大高于了其应有的市场价值，那必然是值得警惕的；而如果成交价格大大低于了其真实的市场价值，则又提供了投资的套利机会。笔者这套研究方法不是拿来做预测的，而是用来判断上面提到的这个市场价值的。
为了科学地进行地价的评估和测算，笔者用数年时间研发了“大数据下城市土地评估的LRT法”，从地块位置、规划条件以及成交时间等多个维度用统计方法来计算土地的成交价。笔者曾在一些公开课场合向到场的业内人士详细的讲解了这套方法体系和大致的计算方法。这不是一两句话可以说得清楚的，笔者正在写一本专著来详细的阐述该方法及其应用。通过笔者独有的数据库和自创的上万行的大型计算机运算程序，运用超过100个的影响因素，笔者可以对大成都范围内的每一宗土地给出精确的估价。
那么，本次位于双流的待出让的地块都有些什么看点呢？
6月20日拍卖宗地：
1，SLG-(07/05)-2017-004，双流区东升街道永福社区1、6组。地块面积14212.93平米合21.3194亩，1≦容积率≦3.5，10%兼容商业建筑面积比例≦20%。
起拍价：700万元/亩，楼面地价：3000.00元/平方米。
该地块的市场均值评估价（普通模式）：832.65万元/亩，楼面地价：3568.50元/平方米。此时溢价率为18.95%。
笔者也给一个平均溢价率评估价（火热模式）: 1165.71万元/亩，楼面地价：4995.90元/平方米。此时溢价率为66.53%。
毫无疑问，该地块的起拍价定得还是比较高的，基本已经“吃透”了其应有的市场价值。祝福这块地吧！笔者希望开发商能理性拿地，不要冲动，能给自己的项目开发预留出充足的利润空间以应对市场变化。地肯定是不错的地，但如果溢价率太高了还是需要谨慎。
点评：
该地块的微观条件还是可以的，虽然面积不算大，但毕竟现在住宅用地不好找。但是该地块的命运似乎有点坎坷，几次因故取消拍卖。这一次，该地块成交应该不是问题。
周边成交地价参考：
地块周边的历史成交地块众多。但是在今年的土地市场行情之下，直接看周边历史地价的参考意义不大，必须得从更宏观的角度来把握地块的价值。笔者就偷个懒不写了。各位且行且珍惜！
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请注意！笔者的土地价值评估是基于对成都土地市场大数据研究的评估结果，在本文开头部分有介绍。本评估结果仅供参考，不构成任何投资建议！
最后再强调一点：笔者做出以上的土地价值评估完全依靠本市土地市场的公开历史成交信息和笔者自己独创的土地评估的“LRT”系统。所有土地相关信息的获取均来自于成都市国土局的官方网站。
至于本次土拍的结果如何，让我们拭目以待吧！
- 完-
2017年6月19日
