姜杰律师按：本文发表于2009年，如笔者在本文主张“共有房屋未经其他共有人书面同意的，不得转让”，否则房屋买卖合同无效。
2011年的时候我办公用房的房东丈夫把房产卖了，没有经过妻子签字，之后妻子起诉买方主张房屋买卖合同无效，理由是她作为共同产权人没有同意卖房，没有在房屋买卖合同上签字，亦没有授权丈夫卖房。他们请的是浙江人在北京开的一家律师事务所的律师代理，后来她跟我提起此事，说法院以表见代理为由判决他们败诉了。法院这种判决明显是错误的，是违反法律规定。
如今所有的房地产中介公司在办理房屋买卖过程中，已经都要求夫妻共同到场签字了，践行《城市房地产管理法》第38条第（四）项规定。
作者：姜杰/北京姜杰律师事务所首席律师
原标题：共有人之一单独转让共有房产的法律效力
在二手房买卖合同纠纷案件中，共有人（包括夫妻）一方单独转让共有的房屋，即其他共有人没有在房屋买卖合同上签字，也没有书面授权给签字一方共有人，该房屋买卖合同的效力问题，常常会引起当事人之间的房屋买卖纠纷争议。
这类案件根据不同情况，会产生不同的法律后果：
一、房产证上登记为共有财产，另一方共有人没有在房屋买卖合同上签字，也没有给签约一方书面授权的，房屋买卖合同无效。
我国《城市房地产管理法》第38条第（四）项规定，共有房屋未经其他共有人书面同意的，不得转让。违反上述的强制性规定而签订的房屋买卖合同，应属无效合同。
二、房产证上未登记为共有财产，受让方知道买卖的房屋有共有人，或者应该知道可能有共有人（由主张合同无效的共有人负责举证），另一方共有人没有在合同上签字，也没有给签约一方书面授权，房屋买卖合同无效。此种情况受让方并非善意第三人。
三、房产证上未登记为共有财产，受让方不知道该房屋有共有人，另一方共有人没有在合同上签字，也没有给签约一方书面授权，房屋买卖合同有效。此种情况受让方为善意第三人。
四、房产证上登记为共有财产，夫妻单方转让共同财产，即只有夫或妻一人在转让合同上签字，也没有未签字方书面授权转让的，应认定为房屋买卖合同无效。
在此类情况下，有观点认为受让人有理由相信转让为夫妻双方共同意思表示的，应认定为房屋买卖合同有效，以保护善意第三人利益。其援引的法律依据为《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”，以及《中华人民共和国合同法》第四十九条关于表见代理的规定。
笔者认为这种理解不正确。理由如下：
1、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》是对《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”的司法解释，该解释与《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让的规定矛盾。司法解释的效力级别低于国家法律，因此应以《中华人民共和国城市房地产管理法》规定为准。在司法实践中上述司法解释中的“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的”应作狭义理解，只能理解为“书面同意”。
2、作为司法解释，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项解释已经超出司法解释权限范围。甚至把夫妻对共同所有财产的平等处理权解释为“不共同”，导致事实上的“不平等”。
3、认定表见代理不能违反法律强制性规定。
《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”
在夫妻单方转让共同财产的大多数情况下，合同上转让方都是一人名义，并不包括另一方，因此不存在“以被代理人（夫妻未签字一方）名义订立合同”的问题，也就是不存在认定表见代理的前提。
即便有 “夫妻一方（代理人）以夫妻另一方（被代理人）名义签定合同”的情况，因《中华人民共和国合同法》是与《中华人民共和国城市房地产管理法》同一级别的法律，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项规定已经排除了适用《中华人民共和国合同法》表见代理的法律规定。即只有共有人书面同意才能转让，书面同意不外乎两种形式：其一，在合同上签字；其二，给在合同上签字的共有人书面授权。除此之外，都属违法，导致合同无效。无效的合同是不能认定为表见代理的。
法律对善意第三人的保护不能以违反法律为代价。（本文发表于2009年，仍有现实指导意义。）
《时事与法律》关注时事法治资讯，解读热点法律问题。
版权声明：本文著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权，非商业转载务必保留本文完整性：包括作者署名信息、媒体号信息都不能删减。
