德国是如何做到“房住不炒”的?

2019年6月,柏林市政府内部就“房租上限”规定达成一致,禁止5年内房租涨价。根据新规,除非对房子进行必要的重新装修,否则柏林的房东们未来5年内不得提高房租。如果违反了相关条例,最高将被处以50万欧元的罚款。

在全球波澜壮阔的房地产大泡沫中,德国是一个另类。二战后到今天,德国不仅很好解决了住房短缺问题,还保持了房价的长期稳定。

1945年,德国的套户比为0.57,2016年提高到了1.02,人均住房面积达到46.5平。

1970-2017年,德国名义房价指数仅上涨2.3倍、年均增速只有1.8%,而同期的英国、法国、美国分别上涨了52.8、16.1和12.5倍。

最近几十年,除了新加坡等小国,全球大多数国家诸如日本、美国、英国、香港以及中国内地,都执行了房地产市场化政策。政府为了刺激经济增长,往往放松货币政策,搞货币扩张,长期如此,就容易引发经济危机。

上个世纪80年代,日本采用了低利率的货币扩张政策,推动房地产大规模投资,房价快速上涨,最终引发经济泡沫灾难。

2000年后,美联储扩张货币,支持布什政府的“住房美国梦”计划,华尔街金融异常繁荣,直接导致2007年的次贷危机爆发。

发展经济的最终目的是为了提高人们的福利水平,如果房价高到让民众掏空“六个钱包”,经济数据再耀眼也是伪命题。

为了解决这个矛盾,很多国家通常的做法是采用税收转移支付,对商品房尤其是豪宅征税,然后将税收用于建设福利房,以解决住房问题。但这种模式容易激化有房者与无房者之间的矛盾。以香港为例,房地产企业、富人、已购房者不希望政府大量建设福利房,政府左右为难,造成社会分裂。

为什么德国能让经济一直平稳发展,同时还真正做到了“房住不炒”?

最开始,德国主要是依靠政府来解决住房问题。从1950年代开始,德国政府大量建设公共住房,解决了当时战后房屋短缺的问题。

1960年代,德国的房地产开始市场化,但与美国、日本不同,德国的金融政策及金融监管极其严格,德国的央行具有很强的独立性,能够严守“货币纪律”,不搞货币宽松。

所以,德国的开发商没有办法玩“高周转”这种金融游戏;此外,德国购房以商业按揭为主,辅以独特的住房储蓄,抑制居民盲目加杠杆买房和炒房。

德国按揭贷款的首付比例通常在20-30%。这种住房储蓄模式,先存后贷、以存定贷,降低了居民负债率。德国居民房贷占GDP比重仅36%,居民负债占GDP仅53%,低于其它发达国家。

在政策影响下,德国房产投资规模远远不如美日,房产投机被抑制。这就决定了德国房价不可能炒得太高。

在供给方面,德国土地是市场化的,德国政府鼓励私人自建房,以及小集体共同建房,采用蚂蚁兵团的方式来解决住房问题。这种方式促进了土地及房产充分配置,分散了房源和土地,防止大型企业垄断将房价、房租炒高,低成本地解决了住房问题。

另外,德国鼓励租房,打击炒房。为了防止炒房,德国政府对房产交易环节征收重税,对租房则进行补贴,对租金上涨进行限制,如柏林禁止5年内房租涨价。

而且政府对租客的保护十分充分,德国的相关法规规定,租房时,除非提前声明是短租,否则大部分租房合同是无限期的,也就是说,理论上能住一辈子不被房东赶出去。

房东要赶人走,必须提前三个月通知,还得给出充分的理由,且经由房客同意才能执行,否则就只能走打官司上法庭这条费时费力费钱的路。所以,德国全国有55%的人选择租房,柏林、汉堡等大城市的租房比例高达80%。

德国关于租房的行政调控手段之所以有效,是建立在非金融化、非货币化的房地产市场中。换言之,金融政策抑制了房地产投机、炒作,行政调控才能见效。房地产的问题其实不是市场化,而是货币化、金融化。

反观国内,我们的房地产市场化不过20年,已经掏空了“六个钱包”,近两年,租房平台又成了投资“风口”,很多投机者想要进入这个市场分一杯羹。据不完全统计,从2018年1月至今,已有20多家长租公寓的资金链出现断裂而难以继续经营。

而当长租公寓破产时,往往是弱势方的租客承担了后果。长租平台的租客很多是毕业不久的大学生或者低收入群体,平台往往会以优惠为名,让他们在入住时交付一年或者半年的租金,当长租公寓“爆雷”时,他们的处境变得极为艰难。

或许德国管理房产的经验可以给我们一些参考,让房住不炒真正实现。

文 | 智本社

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