2019年即将过去，回首这一年，深圳演绎了一曲曲“冰与火之歌”：
前有国家战略部署及经济学家张五常“地球经济中心”之冀望，后有经济突然“失速”之不适及“产业空心化”之质疑；前有在中美贸易战中独挑大梁的粤海街道办，后有深陷舆论漩涡、成为众矢之的的华为。
图：2010年-2019年前三季度深圳GDP（红线）与全国GDP增速（蓝线），来源：智本社
近距离观察，深圳经济却有“冰火两重天”之景象：
一方面是经济增速下滑势头过快，另一方面是房价上涨独领风骚；
一方面是国有投资高速增长，另一方面是私人投资大幅度下降；
一方面是龙华区经济陷入低增长，租金上涨，工厂外迁，另一方面是南山继续保持高增长，湾区板块火热；
一方面是豪宅与新盘惹千人摇号抢购，销售现场火爆，价格动辄十万一平，另一方面是写字楼空置率持续上升，企业倒闭、停业、退租之势头未减。
深圳，到底怎么了？
爱尔兰经济学家理查德·坎蒂隆曾经在其著名的《商业性质概论》中指出：“土地拥有者决定了一个国家的人口数量和市场价格。”
其实，惜土如金的深圳，可从其土地政策及房地产市场中大致可预测或感知这座城市的未来。本文以房地产视角透视深圳经济的问题及前途。
深圳过去
住房，还是制造业？
一切还得从房价说起。
2015年开始，深圳引领了新一轮全国房价普涨。2015年深圳楼市均价从前一年的2.39万上升到3.34万；2016年继续上涨到5.34万。
2016年底开始调控，此后两年多时间，深圳房价一直处于横盘状态，新房成交量快速萎缩。
两年时间，深圳房价高位翻倍，均价上涨了3万元一平米，市场大为吃惊，很多人大为不解。
最开始，深圳房价大涨的合理解释是供需严重失衡，即深圳可开发的土地供给量太少。
深圳土地面积为1997平方公里，只有北京的12%。深圳常住人口为1302万，加上流动人口应该在2000万左右。深圳的人口密度大于北上广。
2005年深圳出台了《深圳市基本生态控制线管理规定》，划定了 974 平方公里不可开发，占去了将近一半的面积。这意味着，深圳只有1023平方公里的土地可供开发。以此计算，深圳的实际人口密集可能达到2万/平方公里，这已经是世界上人口密度最高的大城市之一。
在这1023平方公里中，2016年已经建成的面积达到了923.25平方公里。换言之，从2016年开始计算，如果不考虑旧改，深圳能够使用的新增土地面积不超过100平方公里。
在深圳已建成的城市面积中，2014年数据显示，工业物流用地占34%，居住用地占24%，交通设施用地占20%，商业服务用地占5%，公共服务设施用地占6%，其它占11%。
可以看出，深圳居住用地只占整个城市面积的11%。与国际大都市相比，这个数据低得惊人，伦敦、纽约、东京的居住用地占比都超过50%。这个数据仅比香港（8%）高一点。
不过，深圳的人地矛盾由来已久，为什么房价却在2015年短时间内高位翻倍？
直到2017年11月，深圳公布《深圳市城市建设与土地利用十三五规划（2016-2020）》，人们才恍然大悟。
“十三五规划”应该是2015年已经制定，2016年开始实施，但一直没有对外公布。这个时间点，与深圳房价暴涨相符。
这份文件指出：
一、到2020年深圳的基本生态控制线不变，即不少于974平方公里。
二、到2020年深圳的建设用地总规模控制在1004平方公里（1023平方公里基础上，划出20平方公里基本农田）。
三、至2020年全市工业用地占建设用地比重不宜低于30%，划定了270平方公里的“工业用地红线”。
这意味着到2020年，深圳50%的土地不可开发，30%的用地划拨给了工业，剩余20%由居住、商业、交通、公共服务设施共同使用。
四、到2020年使用各种办法释放253平方公里的土地供应量。
包括新增建设用地在87平方公里、清退建设用地58平方公里、城市更新用地30平方公里（拆迁重建规模 12.5 平方公里）、土地整备用地规模50平方公里，以及 12 个围海造田 28.2 平方公里。
这说明，深圳基本无可开发土地。在253平方公里的土地中，166平方公里来自旧改、填海等。
图：深圳可开发土地，来源：智本社
以253平方公里计算，除去工业用地30%，深圳只有177平方公里的土地可使用。
根据“十三五规划”，综合交通用地不低于2078万平方米，市政设施用地不低于225万平方米，生态保护用地不低于56万平方米，医疗新增用地不低于68 万平方米，教育用地不低于 250 万平方米，文体设施不低于 82 万平方米，而保障房用地仅有 31 万平米。
177平方公里土地减去以上用地规模总和，只剩下149平方公里。其中有多少是住宅建设用地，这份规划没有明确指出。
图：深圳居住用地，来源：智本社
不过，文件计划在“十三五”期间，全市实现新增住房有效供应65万套；其中新建商品住房批准预售与现售30万套，保障性住房和人才住房供应35万套。
这里有两个问题值得关注：
一是不少新增土地来自拆旧建新，真实住宅数量供应不会太多。
二是深圳的医疗、教育、文体都是短板，这些年还需要大量建设医院、学校，尤其是高中、高水平大学及高质量医院。所以，医疗、教育及文体的用地定然挤占住宅用地，商品房供应依然不乐观。
以上只是规划，我们看实际的数据：
从2012年到2017年，深圳新增700多万平方米商住工业土地供应中，居住用地只有8%。
2017年前8月，北京和上海分别供应了359和322万平方米的住宅用地，广州推出了164万平方米，而深圳在2017年全年纯住宅用地零供应（只有一块“只租不售”性质的住宅土拍，面积仅2万平方米）。
2018年深圳住宅用地供应（包含人才房）仅15.8万平方米；2019年上半年，深圳住宅用地也是零供应。直到六月，深圳才推出5宗居住用地，土地面积共17万平方米。这五宗土地还只是限售三年的人才房，土地位置在宝安西乡、龙华民治、光明区及坪山区。
与“可怜”的住宅用地相比，深圳“大手笔”推出工业用地。今年11月，深圳一次性推出30平方公里的产业用地。这是什么概念？上海面积比深圳大两倍多，整个十三五期间新增的产业用地也不到30平方公里。
居住用地供给极度不足，是深圳房价持续居高不下的根本原因。
我们再看需求。
与全国其他城市相比是，深圳的特殊性是它是一个移民城市，对全国各省的年轻人都有相当的吸引力。
图：2012年-2018年深圳常住人口增速，来源：智本社
从数据上看，近些年深圳新增人口数量呈爆炸性增长，规模居全国各大城市之首。2012年深圳常住人口为1055万人，2013年新增8万，2014年新增15万，2015年新增60万，2016年新增53万，2017年新增55万，2018年新增56万。
深圳每年大规模的新增人口，是一个日益膨胀的刚需市场。2015年、2016年城市新增人口突然暴增，与房价快速上涨高度一致。
深圳是北上广深中限购程度最低的城市。这主要是因为深圳的户籍门槛是这四大城市最低的。只要是全日制本科学历、在深圳购买社保，便可直接入户。深圳还推出了“秒批”政策，20个工作日以内即可完成入户。为了吸引人才，深圳市政府还给予1.5万元补贴；同时，龙岗区及宝安区区政府，再追加1.5万元补贴，一共三万元。
这种开放性的户籍政策，相当于为深圳的购房需求及资金来源打开了巨大的口子。
每年新增50万人口中，大多数都是年轻人，不少是大学毕业生。他们当中若有8000人，带着父母的钱（含贷款）前来深圳购一套房，这就是一笔疯狂的资金。8000套房的刚需，若一套房800万总价，一共是6400亿。要知道，今年上半年深圳新房成交量不过1.7万套。
可见，深圳的房价，是全国的年轻人背着父母的首付款和自己的月供托举着的。
图：2008年和2018年北上广深小学在校人数，来源：智本社
另外，深圳年轻人正处于结婚及生育的高峰期。从2008年到2018年，小学生在校人数，北京增长了38.3%，上海增长了35.5%，广州增长了22.7%，深圳增长了75.5%。
2018年深圳在校小学生人数达102万人，超过上海和北京，仅少于广州3万人。深圳的中小学生及在园儿童超过200万，为四大城市之首。深圳快速增加的在校人数，是学位房快速上涨的主要动力。
其实，自由户籍，自由购房以及接受教育，本身是所有人的权利。全国大量青年涌入深圳，说明这座城市拥有足够的吸引力；大量新增人口及出生人口，是这座城市未来的希望。问题不在旺盛的需求，而在极度短缺的供给。
这么多人来深圳，房源如此之少，大批年轻人只能居住在城中村。深圳全市1071万套存量住房中，73.5%的房子在出租，其中又有62%为城中村出租屋。现在深圳租房人群达80%，大概有1600万人租房，其中1100万人租住在城中村。
所以，客观上的土地紧缺，以及人为制造的巨大的供需缺口，导致了2015年深圳房价大涨以及房价居高不下。
深圳土地稀缺不假，但为何对工业用地如此“大手笔”，对居住用地却如何“吝啬”？
为何深圳对深漂们如此苛刻？
深圳当下
资产，还是保增长？
深圳为什么不增加住宅用地的供应量？
这确实令人费解。与大多数城市相比，深圳的土地财政依赖度并不高，地方税收及财政盈余都比较可观，房价上涨的动力是什么？
一是金融城市的需要（做大资产）；
二是战略部署的压力（保持增长）；
三是工业立市的需要（第三部分分析）。
先来看看金融城市的需要。我曾经在《深度地产 | “房住不炒”的楼市到底怎么走？》中指出：“深圳和上海的土地财政依赖度都不高，但为了维持金融资产及地位，这两座城市都不太能容忍房价下跌。这是由金融的信用来源决定的。”
房产和土地是金融体系的支柱，是融资最重要的抵押物。世界天量金融资产都是建立在房地产的基石之上，经过层层加杠杆、证券化而形成的。房地产的估值，决定了金融城市的起跑线。世界金融城市如纽约、伦敦、东京、香港、新加坡，都是高房价城市。
比如说，500万在深圳买一套房，两年后涨到1000万，然后将其抵押获得600万贷款，再将这600万投入到金融市场或实业投资。
我们通常说，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，比拿房地产作为短期刺激经济手段更为可怕的是，将房地产作为长期做大金融资产的工具。如此，这座金融城市的房价将持续维持高位。
正常情况下，树不会涨到天上去。房地产市场具有明显的周期性，房价上涨到一定程度也会下跌。但是，若人为干预，如严控土地供应、货币刺激，很可能导致房地产市场长期扭曲，房价持续上涨。
美国曾经就这么干过。在30年代大萧条期间，联邦政府出于救市目的，以透支国家信用的方式给低收入者贷款买房。这一举措催生了低首付比、分期付款的购房模式。
到了六十年代末，原本救市之用的联邦国民抵押贷款协会摇身变为大名鼎鼎的房利美。伴随着投资银行的兴起，房地产逐渐演化为长期做大金融资产的工具，从此走上证券化之路。
1968年，美国诞生了第一份抵押贷款支持证券（MBS）。1970年第一季度，美国抵押贷款证券化规模为460亿美元。到了1974年第三季度这一数据突破千亿。
从80年代开始，里根、克林顿总统以及美联储主席格林斯潘努力推动金融混业。从此，美国房地产及金融市场迎来了持续达20多年的史诗级大牛市。在危机爆发之前，机构MBS的规模达到了近8万亿美元，美国房价、股票市值及金融衍生品规模到达历史峰值。
金融危机爆发后，美国联邦财政部及美联储又积极救市，接管“两房”，拯救贝尔斯登、美国国际集团等巨头。美联储甚至直接在市场上购买抵押证券累积达数万亿美元之巨。这些救市措施促使美国股市逆势上扬，美国房地产在2012年也开始反弹。如今，美国股市及房价又处于历史性高位。
这时，房地产又如大萧条时沦为了短期刺激经济的工具。
从大萧条至今，美国摸索出一套房地产金融玩法：短期保增长与长期做大金融资产交替轮换。当房地产用于长期做大金融资产玩崩后，又将其作为短期刺激经济、保增长的手段再使用。如此反复交替使用，持续近百年之久。（详见《这个世界是如何被房地产绑架的？》）
究其原因：人为利用市场制造泡沫，然后再嫁祸给市场。
我们再回到深圳的情况。从2010年开始，中国经济增速进入拐点。从整体来看，深圳经济增速下降，与全国经济换档下行是一致的，不过深圳经济的波动性明显高于全国整体。
2011年中国GDP增速破10，2012年直接破8，2015年破7。今年前三个季度，经济同比增速为6.2%；第三季度增速为6%。市场预测第四季度全国GDP大概率破6。
深圳GDP增速也是从2010年进入拐点，2010年GDP增速还有12%，2011年直接跌到10%，2014年破9。但从2014年到2017年这四年，深圳GDP增速维持在8%以上，比全国增速更加坚挺。这是为什么？
这四年间，深圳房价翻了一翻，加上杠杆效应，深圳的金融资产放大了几倍。深圳房地产及金融资产的倍增，为实体投资、贸易融资、科技创投提供了资金便利。
但是，随着全国经济持续下行，中美贸易战深入，深圳这种通过房地产做大金融资产的玩法立即出现副作用，经济增速下滑明显。
2018年深圳GDP增速破8，2019年上半年破7，2019年前三季度增速为6.6%。目前，深圳尚未公布第三季度的经济数据。虽然前三个季度深圳GDP增速依然高于全国平均增速6.2%，也高于广东省平均增速6.4%，但是下滑速度太快。而且，这种下滑速度不是周期性及贸易战能够解释的。
做大金融资产本质上是债务型经济。但经济出现周期性衰退时，债务型经济则会加速下滑。
深圳杠杆率明显高于北上广。深圳贷款多于存款，住户存款1.381万亿，贷款近2万亿。按照1302万常住人口计算，人均负债15万元；如果考虑到存款因素，深圳人均净负债4.4万元。
上海的情况与深圳相反，上海住户存款多于贷款，上海住户存款2.857万亿，住户贷款2.22万亿。
其中，深圳住房贷款占大头，深圳住户贷款约占贷款99.7%。上海公布了住房贷款1.33万亿，房贷占贷款的比重远低于深圳，只有60%。
房贷对消费的挤出效应也非常明显。深圳人收入的30%都用于供房贷、租房。2018年深圳零售总额6168亿，与广州9256亿的零售总额差距相当大。究其原因，一方面，广州的批发市场规模巨大，提高了零售总额；另一方面，深圳的居住支出比重太高削弱了消费能力。2015年深圳房价大涨，社会消费品零售总额增速骤降至2%。
图：2014-2018年深圳社会消费品零售总额及增速，来源：智本社
当经济失速，深圳房地产从长期做大金融资产切换为短期保增长，房地产上涨动能被释放，市场长期供给失衡引发了一场“爆力补缺”（宋丁语）的大戏。
今年上半年开始，新房和二手房成交量都开始上升。虽然今年深圳新盘供应量相比过去两年明显增加，但是远无法满足市场需求。
另外，今年开盘的不少楼盘都是大户型豪宅，与市场刚需不匹配。今年上半年的深业中城、华侨城新天鹅堡、华润万象府等豪宅新房，千人摇号抢购，一房难求，价格均在十万以上一平米，甚至还出现亿元豪宅。
俨然，深圳的新房已经成为了投资品，玩家只是极少数人。奇缺、火爆的一手房市场将大多数购房需求推向二手房市场，引发二手房量价齐涨。
2019年4月深圳二手房成交重返7000套之上，同比增加37.7%，创16个月以来的新高；5月新房成交4605套，创2016年调控以来新高。9月开始，深圳二手房三连涨。11月数据显示，深圳二手住宅销售价格环比上涨1.4%，上海持平，北京和广州分别下跌0.4%和0.2%。
2019年1月-11月北上广深二手房价格涨幅，来源：智本社
而点燃深圳楼市内热之火的是大湾区、示范区概念热炒及一系列利好于楼市的政策。大湾区和示范区吸引了全国资金看多深圳楼市。下半年开始，深圳出现多次“史诗级土拍”，土地拍卖收入创新高。一些业主及中介商通过微信群集中控盘，哄抬价格。
随着经济增速快速下滑，深圳今年保增长的压力明显增大。尤其是中国特色社会主义先行示范区的战略部署下达后，深圳连续出台一系列利好于楼市的措施：
调整豪宅税征收标准，直接导致二手房成交大幅上升；取消商务公寓“只租不售”政策，大大激活了商务公寓市场；深汕新区解冻商品房市场，抬高了市场对房价上涨的预期。
保增长光房地产还不够，还包括国有投资尤其是基建拉动。2019年前三季度深圳平均投资增速为17.9%，其中国有投资增速在40%以上，而民营投资增速仅仅为3%。
深圳是一个典型的民营资本经济体，如今民营投资增速如此之低，而国有投资增速奇高，其中不少来自基建投资。今年上半年，深圳基础设施投资猛增48%。
今年，深圳挖路已挖出新高度，市民不论开车、步行无处不遇反复修挖，“深圳挖路”网络搜索指数大幅度上涨。
在长期做大金融资产+短期保增长的模式下，经济失速依然明显，民营投资大幅度缩减，住宅用地严重供不应求，新房变为投资品，二手房及学位房价格居高不下，深圳的未来如何？
文 | 智本社
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